Экспертиза пристройки к квартире в многоквартирном жилом доме с встроено-пристроенным помещением.
Характеристики обследуемой пристройки
Объект проведения экспертизы представляет собой сооружение встроено-пристроенного помещения, расположенного под окнами квартиры второго этажа в многоквартирном жилом доме (Приложение №1 фото 1-6).
Исследовательская часть
Экспертно-диагностическое обследование объекта экспертизы выполнено в присутствии Заказчика. В процессе проведения экспертизы вскрытия не производились.
Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится в три связанных между собой этапа:
- подготовка к проведению обследования;
- предварительное (визуальное) обследование;
- детальное (инструментальное) обследование.
В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1. подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкций, с результатами предыдущих обследований.
Эксперту ЗАО «Стройэкспертиза» были предоставлены следующие материалы :
- Проект Организации лоджии на первом этаже жилого дома по адресу г. Москва, .разработан ООО « » по договору № ___ г.
- Акт проверки Мосжилинспекции № __ от 21.01.2010 г.
- Решение о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения и производства связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме № ___ от 27.11.2008 г. Выдано Мосжилинспекцией.
Словарь терминов в строительстве, архитектуре и ЖКХ:
ВЫСОТА ЭТАЖА — расстояние от уровня пола нижележащего этажа до уровня пола вышележащего этажа.
Экспертом произведен осмотр внутренних помещений и ограждающих конструкций встроенно-пристроенной части многоквартирного дома, конструкции кровли и выполненных примыканий кровельного покрытия к вертикальной стене жилого дома с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение № 1, фото № 1-6), что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Технические средства контроля, используемые на объекте:
- Дальномер DISTO D5 лазерный;
- Цифровая фотокамера «LUMIX»;
- Рулетка метрическая ГОСТ 7502- 80;
- Набор щупов № 3;
- Угольник;
- Штангенциркуль.
Согласно представленной проектной документации встроено-пристроенной помещение представляет из себя пристроенную к существовавшей ранее квартире, на первом этаже, прямоугольной в плане пристройки выходящей за габариты здания на 25 см., в своей надземной части (фото 1-5). Запроектированные габариты помещения составляют в плане 2,2 х 3.6 м . по очертаниям наружных стен. Согласно данным пояснительной записки проекту». «Лоджия возводится под существующими лоджиями вышерасположенных квартир. Архитектурное решение возводимой лоджии повторяет вышерасположенные лоджии».
Согласно ПИСЬМУ ГОСУДАРСТВЕННОГО КОМИТЕТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ от 25 апреля 2001 года N НМ-2161/3
«О балконах, лоджиях, верандах
В связи с поступающими запросами по поводу использования в практике строительства и ремонта терминов "балкон", "лоджия" и "веранда" Госстрой России разъясняет.
В соответствии с данными в СниП 2.08.01-89 "Жилые здания" (приложение 1) определениями понятий "балкон", "лоджия" и "веранда" и сложившейся практикой строительства, термины "остекленная лоджия", "остекленный балкон" и "веранда" имеют следующие значения:
- верандой является встроенное или пристроенное к индивидуальному жилому дому остекленное неотапливаемое помещение, не взаимоувязанное с освещением примыкающего к ней помещения и не имеющее ограничения по глубине;
- лоджией (остекленной или не остекленной) является помещение, встроенное в жилое многоквартирное здание и имеющее ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает;
- остекленный балкон, как и лоджия, является частью многоэтажного жилого дома и имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому он примыкает».
Таким образом, запроектированное Проектом Организации лоджии на первом этаже жилого дома по адресу г. Москва, разработан ООО « » по договору № ___ г., пристроенное к жилому дому помещение, с учетом ПИСЬМА ГОСУДАРСТВЕННОГО КОМИТЕТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ от 25 апреля 2001 года N НМ-2161/3 лоджией не является, поскольку не встроено, а пристроено к жилому дому. Кроме того она не повторяет очертания вышерасположенной лоджии, как это указано в проектной документации «Лоджия возводится под существующими лоджиями вышерасположенных квартир. Архитектурное решение возводимой лоджии повторяет вышерасположенные лоджии. Лоджии имеют криволинейную форму, т.н. «сапожок». Габариты лоджии на втором этаже (без учета выступа): ширина – 1,3м, длина – 2,5м. В проекте ООО «Гратэкс» ширина этой лоджии указана 1,5м (лист 2.3 стадия Р)»
В Распоряжении (Решении) о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения и производства связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме ____ от 27.11.2008 г. Выдано Мосжилинспекцией, указано « 3. Обязать заявителя осуществить перепланировку и переустройство жилого помещения в соответствии с поэтажным планом, составленным по состоянию на 26.05.2008 г. и проектом….»
При обследовании экспертом установлено, что габариты помещения составляют 2.29 м х 3.2 м , что не совпадает с проектом, лист 1.2., и стадия Р лист 2.3. где размеры указаны как 2,1 х 3,6 м.
Классификатор основных видов дефектов в строительстве
и промышленности строительных материалов
Критический дефект (при выполнении СМР) — дефект, при наличии которого здание, сооружение, его часть или конструктивный элемент функционально непригодны, дальнейшее ведение работ по условиям прочности и устойчивости небезопасно, либо может повлечь снижение указанных характеристик в процессе эксплуатации.
Критический дефект подлежит безусловному устранению до начала последующих работ или с приостановкой работ.
Значительный дефект — дефект, при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и ее долговечность.
Значительный дефект подлежит устранению до скрытия его последующими работами.
При этом дефектом является каждое единичное отступление от проектных решений или неисполнение требований норм.
В процессе проведения осмотра несущих ограждающих конструкций объекта, экспертизой зафиксировано следующее:
Встроено-пристроенное помещение к жилому многоквартирному дому имеет просадки фундамента вследствие некачественного уплотнения в период подготовки основания (см. Приложение № 1 фото 5-6), ввиду чего образовалась глубокая горизонтальная, по всей видимости, сквозная трещина по половине периметра здания.
СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений:
1.1. Основания сооружений должны проектироваться на основе:
а) результатов инженерно-геодезических, инженерно-геологических и инженерно-гидрометеорологических изысканий для строительства;
б) данных, характеризующих назначение, конструктивные и технологические особенности сооружения, нагрузки, действующие на фундаменты, и условия его эксплуатации;
в) технико-экономического сравнения возможных вариантов проектных решений (с оценкой по приведенным затратам) для принятия варианта, обеспечивающего наиболее полное использование прочностных и деформационных характеристик грунтов и физико-механических свойств материалов фундаментов или других подземных конструкций.
- Примыкания рулонного кровельного покрытия к стене жилого дома не выполнены (фото1-4).
СП 31-101-97 (к ТСН КР-97 МО) Проектирование и строительство кровель:
3.3.14. В местах примыкания к стенам, парапетам, деформационным швам и другим конструктивным элементам должны быть выполнены наклонные под углом 45° бортики из легкого бетона, цементно-песчаного раствора или гипсобетона. Высота их у мест примыканий кровли должна быть не менее 100 мм. Вертикальные поверхности конструкций, выступающих над кровлей (стенки деформационных швов, парапеты и т.п.), выполненные из кирпича или блоков, должны быть оштукатурены цементно-песчаным раствором на высоту устройства дополнительного водоизоляционного ковра, но не менее 250 мм.
Данный вид дефекта согласно классификатору основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов является критическим.
№№ п/п |
Отступления от проектных решений и нарушения требований нормативных документов, квалифицируемые как дефекты |
Классификация дефектов по ГОСТ 15467-79 |
Метод определения дефектов |
203. |
Усиление кровельного ковра в местах примыкания к вертикальным поверхностям не выполнено и крепление ковра не обеспечено |
Критический |
Проверка на месте |
- Разуклонка кровли выполнена некачественно, на поверхности имеются участки застоя атмосферной влаги (см. Приложение № 1 фото 1-4).
СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия:
ТРЕБОВАНИЯ К ГОТОВЫМ ИЗОЛЯЦИОННЫМ (КРОВЕЛЬНЫМ) ПОКРЫТИЯМ И ЭЛЕМЕНТАМ КОНСТРУКЦИИ
2.46. Требования, предъявляемые к готовым изоляционным (кровельным) покрытиям и конструкциям, приведены в табл.7.
Таблица 7
| Технические требования | Предельные отклонения |
Контроль (метод, объем, вид регистрации) |
Полный отвод воды по всей поверхности кровель должен осуществляться по наружным и внутренним водостокам без застоя воды |
— |
Технический осмотр, акт приемки |
- На кровле находится большое количество бытового мусора, выбрасываемого из окон квартир, что прогнозирует возможные засорения водостоков (см. Приложение № 1 фото1-2).
- В зонах примыкания кровельного покрытия к вертикальным конструкциям зафиксированы множественные растрескивания, отслоения, складки (см. Приложение № 1 фото 1-2).
II. Классификация дефектов по основным видамстроительно-монтажных работ
№№ п/п |
Отступления от проектных решений и нарушения требований нормативных документов, квалифицируемые как дефекты |
Классификация дефектов по ГОСТ 15467-79 |
Метод определения дефектов |
203. |
Усиление кровельного ковра в местах примыкания к вертикальным поверхностям не выполнено и крепление ковра не обеспечено |
Критический |
Проверка на месте |
При проведении анализа представленной для проведения экспертизы проектной документации на предмет соответствия требованиям нормативных документов и противопожарной безопасности, определено следующее:
- В проектной документации не указана высота примыкания кровельного покрытия к стене жилого дома. При этом, незначительный подъем покрытия кровли на стену жилого дома обозначен без цифрового значения. Проектные решения нарушают требования нормативного документа:
— СП 31-101-97 (к ТСН КР-97 МО) Проектирование и строительство кровель, согласно которого высота примыканий должна быть не менее 250 мм:
3.3.14. В местах примыкания к стенам, парапетам, деформационным швам и другим конструктивным элементам должны быть выполнены наклонные под углом 45° бортики из легкого бетона, цементно-песчаного раствора или гипсобетона. Высота их у мест примыканий кровли должна быть не менее 100 мм. Вертикальные поверхности конструкций, выступающих над кровлей (стенки деформационных швов, парапеты и т.п.), выполненные из кирпича или блоков, должны быть оштукатурены цементно-песчаным раствором на высоту устройства дополнительного водоизоляционного ковра, но не менее 250 мм.
Согласно МГСН 3.01-01 Жилые здания (с Дополнением N 1)
«3.5. В качестве основных направлений реконструкции жилых домов следует предусматривать указанные в п.3.4 мероприятия, сопровождаемые изменением объема здания при осуществлении:
пристройки новых объемно-планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично-лифтовых узлов, помещений нежилого назначения;
надстройки жилых домов (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома.
3.15. При изменении габаритов реконструируемого жилого дома следует обеспечивать соблюдение требований действующих нормативных документов по инсоляции, естественному освещению, виброизоляции и защите от шума, а также нормативные величины разрывов между этим домом и другими (окружающими) объектами. При этом в результате реконструкции не должны ухудшаться инсоляция, естественное освещение, виброизоляция и звукоизоляция в окружающих зданиях».
При возведении кровли пристройки нарушены требования СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» , поскольку уровень кровли выше уровня пола вышерасположенных помещений, не выполнена качественная гидроизоляция примыкания кровельного ковра , в результате чего атмосферные осадки могут беспрепятственно попадать на лоджию квартиры № , по адресу г. Москва, ( фото №№1-2).
7.1.14 Кровлю, стропила и обрешетку чердачных покрытий допускается выполнять из горючих материалов. В зданиях с чердаками (за исключением зданий V степени огнестойкости) при устройстве стропил и обрешетки из горючих материалов не допускается применять кровли из горючих материалов, а стропила и обрешетку следует подвергать огнезащитной обработке. При конструктивной защите этих конструкций они не должны способствовать скрытому распространению горения.
7.1.15 Несущие конструкции покрытия встроенно-пристроенной части должны иметь предел огнестойкости не менее R 45 и класс пожарной опасности К0. При наличии в жилом доме окон, ориентированных на встроенно-пристроенную часть здания, уровень кровли в местах примыкания не должен превышать отметки пола выше расположенных жилых помещений основной части здания. Утеплитель в покрытии должен быть негорючим.
Представленная проектная документация некомплектна
Согласно ГОСТ 21.101- 97 Основные требования к проектной и рабочей документации п.3 :
Общие требования к составу документации
3.2 В состав рабочей документации на строительство здания или сооружения в общем случае включают:
а) рабочие чертежи, предназначенные для производства строительных и монтажных работ;
б) рабочую документацию на строительные изделия по ГОСТ 21.501;
в) эскизные чертежи общих видов нетиповых изделий по ГОСТ 21.114*;
г) спецификации оборудования, изделий и материалов по ГОСТ 21.110;
д) другую прилагаемую документацию, предусмотренную соответствующими стандартами Системы проектной документации для строительства (СПДС);
е) сметную документацию по установленным формам.
Выполняют при необходимости.
Кроме того в представленной проектной документации имеются противоречия и неточности, что не позволяет толковать ее однозначно. В частности в пояснительной записке к проекту указано что помещение возводимое по проекту, является лоджией, и повторяет очертание вышерасположенных помещений , а по факту , это веранда выходящая за пределы габаритов дома, с одной стороны, и с другой стороны чертежи подтверждают выход за пределы габаритов дома, что противоречит пояснительной записке к проекту Кроме того, тогда это реконструкция , поскольку изменяется строительный объем и площадь помещений, которая требует дополнительных согласований, прохождения проекта через Мосгосэкспертизу, чего не сделано Подобные нарушения противоречат положениям ГОСТ 2.105-95 ЕСКД. Общие требования к текстовым документам (с Изменением N 1).
« 4.2.2 Текст документа должен быть кратким, четким и не допускать различных толкований.»
Выводы по строительной экспертизе пристройки
1. Пристройка под квартирой Заказчика по адресу: г. Москва, не отвечает требованиям действующей нормативно-технической документации:
-СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»;
-МГСН 3.01-01 Жилые здания (с Дополнением N 1);
-СП 31-101-97 (к ТСН КР-97 МО) Проектирование и строительство кровель;
-СНиП 3. 04. 01 — 87 «Изоляционные и отделочные покрытия»;
—СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений».
Представленная проектная документация на реконструируемую часть дома не соответствует требованиям:
— ГОСТ 2.105-95 ЕСКД. «Общие требования к текстовым документам (с Изменением N 1)»;
-ГОСТ 21.101- 97 «Основные требования к проектной и рабочей документации»;
— СП 31-101-97 (к ТСН КР-97 МО) «Проектирование и строительство кровель».
Работы по возведению обследованной пристройки являются реконструкцией согласно градостроительному кодексу «14) реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)»;
2. Представленная проектная документация, некомплектна, противоречива, выполнена с нарушениями требований:
— ГОСТ 2.105-95 ЕСКД. Общие требования к текстовым документам (с Изменением N 1);
— ГОСТ 21.101- 97 «Основные требования к проектной и рабочей документации»;
— Постановления Правительства Российской Федерации «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (с изменениями на 13 апреля 2010 года)»;
ГОСТ Р 21.1101-2009 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации»
и не может служить основой для осуществления по нему строительства пристройки. Учитывая указанные нарушения, проект не соответствует нормативным требованиям и не может рассматриваться в качестве обоснования для строительства.
3. В представленном проекте имеется ряд нарушений:
а) в нарушение ГОСТ 21.101- 97 «Основные требования к проектной и рабочей документации», Постановления Правительства Российской Федерации «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (с изменениями на 13 апреля 2010 года)», ГОСТ Р 21.1101-2009 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации», отсутствует чертеж плана лоджии сверху, на котором был бы показан архитектурный план вышерасположенных лоджий («сапожок»);
б) согласно проекту, «архитектурное решение возводимой лоджии повторяет вышерасположенные лоджии». Соответственно, ширина пристройки по основной длине не может быть больше 1,3 м, в то время как пристройка, имея ширину 2,12 м, выступает за пределы вышерасположенной лоджии на 0,82 м (т.е. выемка не учтена);
в) на чертеже проекта искажена ширина лоджии второго этажа: вместо фактических 1,3 м указано 1,5 м;
г) указанная в проекте длина пристройки – 3,6 м, в то время как длина лоджии второго этажа – 3,2 м. Таким образом, граница пристройки отодвинута в сторону соседней квартиры по горизонтали на 0,4 м;
д) в проекте в качестве окончательного вида пристройки согласован «Вид после организации лоджии» (лист 1.6). По факту пристройка имеет совершенно другой вид (фото).
В итоге пристройка выполнена с нарушениями границ, имеет дефекты в виде протяженной трещины по горизонтали, что свидетельствует о недостатках, допущенных при проектировании и возведении пристройки. В разрешении и согласовании внешнего вида пристройки, указано что она не должна выходить за границы вышерасположенных лоджий , по факту в проекте указаны размеры нарушающие разрешительную документацию , что по сути свидетельствует о противоречии в проекте исходным данным. В итоге проект не может быть принят как основа для строительства.
Проектная документация не прошла государственную экспертизу, в соответствии с Градостроительным кодексом Статьей 52. «Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства», в результате чего обследованная пристройка имеет признаки самовольного строительства. Основные несущие и ограждающие конструкции пристройки имели признаки снижения несущей способности, в виде трещин, что может создавать угрозу жизни и здоровью людей.
