В ходе визуального осмотра, специалистом определены конфигурация, размеры, положение в плане конструктивных элементов здания. Выявлены подлежащие анализу характеристики и признаки элементов объекта исследования, имеющие значение для правильного решения поставленного вопроса.
Описание объекта обследования.
Объект экспертизы – наружные блоки кондиционеров
Какие недостатки выявлены, являются ли они строительными, каким требованиям они не соответствуют, какой их характер (критический, значительный, малозначительный, устранимый, неустранимый), оказывают ли они влияние на возможность использования помещения по назначению.
К термину «Дефект» (п. 38) — Если рассматриваемая единица продукции имеет дефект, то это означает, что по меньшей мере один из показателей ее качества или параметров вышел за предельное значение или не выполняется (не удовлетворяется) одно из требований нормативной документации к признакам продукции.
К терминам «Критический дефект», «Значительный дефект» и «Малозначительный дефект» (пп. 43, 44, 45) -Для некоторых видов продукции определенные совокупности дефектов, каждый из которых при отдельном его рассмотрении является малозначительным, могут быть эквивалентны значительному или даже критическому дефекту и должны относиться к соответствующей категории. Совокупности же значительных или значительных с малозначительных дефектов аналогичным образом могут быть эквивалентны критическому дефекту и должны относиться к категории критических.
Для ответа на поставленные вопросы, экспертом исследованы предоставленные документы и требования нормативной документации.
Согласно Договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 06 июня 2024 г.:
1. «Продавец» продает, а «Покупатель» приобретает в собственность Индивидуальное нежилое помещение (Кладовую) № 102К, общей площадью 4,8 (Четыре целых восемь десятых) квадратных метров, находящуюся на Этаже № -1 многоквартирного жилого дома.
5. «Продавец» передает «Покупателю» Кладовую по Акту приема-передачи, подлежащему подписанию Сторонами в течение 1 (один) года с даты подписания настоящего договора. Кладовая считается переданной от «Продавца» к «Покупателю» с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи. Риск случайной гибели и/или случайного повреждения Кладовой с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи несет «Покупатель».
Во время осмотра помещения было зафиксировано следующее:
на нижней части стен есть следы шелушения и вспучивания краски, темные пятна;
на полу частичное разрушение стяжки, темные пятна.
в пол вмонтирован пластиковый шланг для отвода сточных вод (трап).
Согласно СП 30.13330.2020 СВОД ПРАВИЛ ВНУТРЕННИЙ ВОДОПРОВОД И КАНАЛИЗАЦИЯ ЗДАНИЙ:
18.10 Для систем внутренней канализации и водостоков необходимо соблюдать следующие условия:
б) места прохода стояков через перекрытия должны быть заделаны цементным раствором на всю толщину перекрытия;
г) при пересечении трубопроводами ограждающих конструкций с нормируемой огнестойкостью должны быть выполнены требования по огнестойкости узлов пересечения в соответствии с требованиями [3]; д) не допускается прокладка систем внутренней канализации и водостоков с трубами из полимерных материалов через помещения отдельно стоящих и встроенно-пристроенных в здания стоянок автомобилей.
18.11 Прокладка трубопроводов внутренней канализации не допускается:
— под потолком помещений предприятий общественного питания, кухонь, торговых залов, складов пищевых продуктов и ценных товаров, вестибюлей, помещений, имеющих ценное художественное оформление, производственных помещений в местах установки производственных печей, на которые не допускается попадание влаги, помещений, где производятся ценные товары и материалы, качество которых снижается от попадания на них влаги.
17.8 Трапы следует устанавливать:
— диаметром 50 мм — в душевых на 1-2 душа;
— диаметром 100 мм: — в душевых на 3-4 душа;
— в душевых с душевыми поддонами — 1 на помещение;
— в полу общественных туалетов гостиниц, санаториев, кемпингов, турбаз с тремя и более унитазами; с тремя и более и писсуарами;
— в умывальных с пятью и более умывальниками;
— в помещениях личной гигиены женщин;
— в мусоросборных камерах;
— в производственных помещениях при необходимости мокрой уборки полов или для производственных целей;
— в помещениях уборочного инвентаря, при наличии ввода воды с поливочным краном.
20.14 В межэтажных перекрытиях подземных стоянок автомобилей следует предусматривать устройства или трапы для отвода воды при тушении пожара на нижний уровень.
Во время осмотра помещения был проведен замер влажности и температуры воздуха пирометром Testo 835 и замер влажности поверхности ограждающих конструкций измерителем влажности CEM DT-125G.
Согласно СТРОИТЕЛЬНОЙ ТЕПЛОТЕХНИКЕ, СНиП II-3-79*:
1.3. Влажностный режим помещений зданий и сооружений в зимний период в зависимости от относительной влажности и температуры внутреннего воздуха следует устанавливать по табл. 1.
Результаты замеров влажности и температуры воздуха:
Влажность стен определена в соответствии с ГОСТР 58949— 2020 Методы определения, правила контроля и оценки влажности в конструкциях:
4.2 Измерение влажности бетона проводят влагомерами, основанными на диэлькометрическом методе измерения влажности по ГОСТ 21718 по предварительно построенной градуировочной зависимости диэлектрической проницаемости материала от содержания в нем влаги.
Допускается использование приборов, основанных на других принципах измерения влажности (в том числе по ГОСТ 23422), если они обеспечивают погрешность измерения не более ±2%.
5 Средства испытаний
5.1 Влагомеры, предназначенные для определения влажности бетона в конструкциях, должны быть аттестованы и поверены в установленном порядке.
5.2 Для определения и контроля влажности бетона используют два вида датчиков, с помощью которых осуществляют определение влажности бетона конструкций:
— поверхностный (планарный);
— зондовый.
5.3 При контроле влажности бетона погрешность показаний прибора на эталонном образце не должна превышать ±2%.
5.4 Между поверхностью бетона и рабочими поверхностями влагомера должен быть обеспечен надежный контакт. Способ обеспечения контакта должен быть одинаковым при контроле бетона в конструкции и установлении градуировочной зависимости.
5.5 Не допускается применение влагомеров, градуированных в единицах влажности, для непосредственного определения влажности бетона.
6 Подготовка и проведение испытаний
6.1 Подготовка к проведению испытаний включает в себя подготовку измерительного прибора к работе в соответствии с инструкцией по эксплуатации и установление градуировочных зависимостей между влажностью бетона и определяемой косвенной характеристикой влажности.
6.2 Градуировочные зависимости устанавливают отдельно для бетонов каждого номинального состава.
6.3 При контроле по схеме А отбирают не менее пяти проб по три образца в каждой. Размеры проб должны удовлетворять требованиям 6.8. Далее проводят сбор данных и построение градуировочной зависимости по приложению А.
6.4 При контроле по схеме Б в процессе изготовления конструкций изготовляют не менее трех образцов из бетона, используемого для изготовления конструкции. Условия формования и выдерживания образцов в период твердения должны быть аналогичными условиям возведения конструкции.
6.5 При контроле по схеме В перед построением градуировочной зависимости проводят определение влажности на контрольных участках всех контролируемых конструкций или отдельных зон конструкций. Далее выбирают контрольные участки с максимальными, минимальными и средними косвенными показателями влажности. На этих участках проводят отбор проб бетона и определение фактической влажности по ГОСТ 12730.2 с учетом требований приложения А.
6.6.1 Работа с поверхностным датчиком
При работе с поверхностным датчиком для проведения измерений влажности бетона на его поверхности выбирают чистые ровные участки, на которых не должно быть местных наплывов, вмятин и раковин глубиной более 3,0 мм и диаметром более 5 мм. Поверхностный датчик необходимо прижимать к изделию с усилием от 3,0 до 5,0 кгс.
Наличие свободной влаги в месте испытаний не допускается.
Согласно Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:
4.2.1.16. Для предупреждения промерзания стен, появления плесневелых пятен, слизи, конденсата на внутренних поверхностях наружных ограждающих конструкций влажность материалов должна соответствовать следующим требованиям:
Влажность стен:
деревянных — 12%;
кирпичных — 4%;
железобетонных (панельных) — 6%;
керамзитобетонных — 10%;
утеплителя в стенах — 6%.
Согласно Свод правил СП 28.13330.2012 «СНиП 2.03.11-85. Защита строительных конструкций от коррозии». Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011 г. N 625) Приложение Ч (обязательное):
5.6.4 Защиту от коррозии поверхности надземных и подземных железобетонных конструкций следует назначать, исходя из условия возможности возобновления защитных покрытий. Для подземных конструкций, вскрытие и ремонт которых в процессе эксплуатации практически исключены, необходимо применять материалы, обеспечивающие защиту конструкций на весь период эксплуатации.
5.6.9 Защитные покрытия и системы, предназначенные для антикоррозионной защиты поверхности железобетонных конструкций, в зависимости от предполагаемых условий эксплуатации должны обладать определенными показателями качества: адгезией к бетону, водонепроницаемостью, диффузионной проницаемостью, морозостойкостью, химической стойкостью, биостойкостью, трещиностойкостью, паропроницаемостью, декоративными и другими свойствами.
5.6.10 Значения показателей качества систем защитных покрытий на бетоне должны быть установлены в нормативных документах для конкретной системы защиты, а также в проектной документации на конкретные объекты. Значение прочности сцепления систем защитных покрытий с поверхностью бетона должно быть не менее 1,0 МПа.
5.6.11 Защиту поверхности подземных конструкций выбирают в зависимости от условий эксплуатации с учетом вида железобетонных конструкций, их массивности, технологии изготовления и возведения. Наружные боковые поверхности подземных конструкций зданий и сооружений, а также ограждающих конструкций подвальных помещений (стен), полов, подвергающихся воздействию агрессивных подземных вод, защищают мастичными, оклеечными или облицовочными покрытиями. Требования к изоляции различных типов приведены в таблице Н.1. Не допускается наносить покрытия, препятствующие испарению влаги из бетона, на бетонные и железобетонные конструкции, подвергающиеся воздействию влаги и отрицательных температур, у которых поверхность изолирована не полностью.
5.6.12 Для защиты подошвы бетонных и железобетонных фундаментов и сооружений следует предусматривать устройство изоляции, стойкой к воздействию агрессивной среды. Материалы подготовки под фундаментные конструкции должны обладать коррозионной стойкостью к грунтовой среде в зоне фундамента.
5.6.13 Боковые поверхности подземных бетонных и железобетонных конструкций, контактирующих с агрессивной грунтовой водой или грунтом, следует защищать с учетом возможного повышения уровня подземных вод и их агрессивности в процессе эксплуатации сооружения. При наличии в грунтах водорастворимых солей свыше 10 г/кг грунта для районов со среднемесячной температурой самого жаркого месяца свыше 25°С при среднемесячной относительной влажности воздуха менее 40% необходимо устройство гидроизоляции всех поверхностей фундаментов.
Согласно СТРОИТЕЛЬНОЙ ТЕПЛОТЕХНИКЕ, СНиП II-3-79*:
1.4. Гидроизоляцию стен от увлажнения грунтовой влагой следует предусматривать (с учетом материала и конструкции стен): горизонтальную — в стенах (наружных, внутренних и перегородках) выше отмостки здания или сооружения, а также ниже уровня пола цокольного или подвального этажа; вертикальную — подземной части стен с учетом гидрогеологических условий и назначения помещений. 1.5*.
При проектировании зданий и сооружений следует предусматривать защиту внутренней и наружной поверхностей стен от воздействия влаги (производственной и бытовой) и атмосферных осадков (устройством облицовки или штукатурки, окраской водоустойчивыми составами и др.) с учетом материала стен, условий их эксплуатации и требований нормативных документов по проектированию отдельных видов зданий, сооружений и строительных конструкций. В многослойных наружных стенах производственных зданий с влажным или мокрым режимом помещений допускается предусматривать устройство вентилируемых воздушных прослоек, а при непосредственном периодическом увлажнении стен помещений — устройство вентилируемой прослойки с защитой внутренней поверхности от воздействия влаги.
Таблица №1. Результаты осмотра. Соответствие монтажа наружных блоков кондиционеров требованиям Нормативно-технической документации.
В соответствии с СП 28.13330.2017 ЗАЩИТА СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ОТ КОРРОЗИИ:
Приложение Ш Требования к защите от биоповреждений Т а б л и ц а Ш.1 – Определение степени биоповреждения строительных конструкций зданий и сооружений, вызванных действием биодеструкторов.
Согласно Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:
.2.1.13. Увлажнение нижних частей стен грунтовой влагой необходимо устранять путем восстановления горизонтальной гидроизоляцией с использованием рулонных материалов и мастик или блокирование поступающей влаги электроосмотическим способом, или методом зарядной компенсации по проекту.
После устранения источников увлажнения должна быть произведена сушка стен до нормативной влажности (5%) путем усиленной естественной вентиляции при одновременном дополнительном отоплении с помощью переносного отопительного оборудования. Стены, промерзающие или конденсирующие вследствие повышенной их теплопроводности, необходимо утеплять.
III. Выводы
Исследование по вопросу 1.
Какие недостатки выявлены, являются ли они строительными, каким требованиям они не соответствуют, какой их характер (критический, значительный, малозначительный, устранимый, неустранимый), оказывают ли они влияние на возможность использования помещения по назначению.
Вывод на вопрос №1.
Выявленные при осмотре недостатки (дефекты) перечислены в таблице №1. Степень биоповреждения конструктивных элементов стен и пола – 2. Выявленные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени.
Выявленные недостатки ухудшают эксплуатационные качества ограждающих конструкций помещения и оказывают негативное влияние на возможность использования помещения по назначению.
При наличие выявленных недостатков (дефектов) и до их устранения, использование помещения в качестве кладовой невозможно.
Приложение 1. Фотоотчет.
Фото №1 |
Фото №2 |
Фото №3 |
Фото №4 |
Фото №5 |
Фото №6 |
Фото №7 |
Фото №8 |
Фото №9 |
Фото №10 |
Фото №11 |
Фото №12 |
Фото №13 |
Фото №14 |
Фото №15 |
Фото №16 |
Фото №17 |
Фото №18 |
Фото №19 |
Фото №20 |
Фото №21 |
Фото №22 |
Фото №23 |
Фото №24 |
Фото №25 |
Фото №26 |
Фото №27 |
Фото №28 |
