Строительная экспертиза квартиры в незавершенном строительством жилом доме
Строительная экспертиза для суда
- Составить описание объектно-планировочного решения объекта экспертизы- двухкомнатной квартиры с условным номером, расположенной на этаже, корпус, микрорайон, в доме новостройке
- Определить общую и жилую площадь указанной квартиры
- Определить степень готовности указанной квартиры
- Определить является ли данная квартира объектом незавершенного строительства?
Строительная экспертиза квартиры
Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:
- подготовка к проведению обследования;
- предварительное (визуальное) обследование;
- детальное (инструментальное) обследование.
В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.
Экспертами произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1
Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.
При обследовании жилого многоквартирного дома установлено следующее, а именно:
– жилой многоквартирный дом представляет собой не законченное строительством здание;
– В секции № на этажах возведены основные несущие и ограждающие конструкции, установлены оконные и балконные блоки, исполнены монолитные ж.б. диафрагмы жесткости с исполненными в них дверными проемами, частично отсутствуют межквартирные и внутриквартирные перегородки, инженерные коммуникации в основном отсутствуют.
— имеются лестничные марши обеспечивающие доступ на этаж и в квартиры;
– входные группы жилого многоквартирного дома имеются;
В статье № к предварительному договору № указано :
«…….Квартира будет передана покупателю без отделки. Объем работ (перечень оборудования), выполняемых строительной организацией до передачи Квартиры, определен Распоряжением Правительства Москвы от 27.11.2001 г. № 225-РЗМ «Об организации выполнения отделочных и других специальных работ на вводимых в эксплуатацию жилых домах, предназначенных для продажи» .
Согласно приложению к Распоряжению Первого заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы от 27.11.2001 г. № 225-РЗМ:
«Приложение №1 к распоряжению первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы от 23 ноября 2001 года N 225-РЗМ
"ПЕРЕЧЕНЬ работ, подлежащих выполнению на вводимых в эксплуатацию жилых домах по городской инвестиционной программе, предназначенных для коммерческой продажи
1. Общестроительные работы.
Устройство перегородок:
По согласованию с инвестором предусматриваются варианты:
вариант N 1: устройства перегородок в объеме проекта;
вариант N 2: без устройства межкомнатных перегородок в соответствии с техническим заданием на проектирование. При утверждении проекта предусматриваются все квартиры как однокомнатные, при этом перегородки, ограничивающие санузлы и кухни, выполняются по проекту;
вариант N 3: "по усеченной схеме" в местах, предусмотренных проектом, выполняются контуры перегородок в 2-4 кирпича со штукатуркой. При этом перегородки, ограничивающие санузлы и кухни, выполняются по проекту.
Все последующие работы по доведению помещений до полной готовности выполняются собственником помещения.
2. Санитарно-технические работы и оборудование.
2.1. Холодное и горячее водоснабжение.
Выполняется монтаж стояков с отводами без выполнения трубных разводок для подключения смесителей на кухонные мойки, умывальники и ванны, смывные бачки, унитазы. Отводы оканчиваются вентилями с заглушками.
Сантехоборудование (ванны, умывальники, компакт-унитазы, мойки) не устанавливается.
В ванной комнате предусматривается устройство проводника, присоединенного к трубе холодного водоснабжения для выполнения основной системы уравнивания потенциалов.
Работы по заземлению ванн выполняются собственниками помещений.
Счетчики расхода горячей и холодной воды на вводах в здание (корпус) устанавливаются до проведения приемочной комиссии 1-го этапа, поквартирные счетчики — по заявкам эксплуатирующих организаций по мере заселения квартир в соответствии с установленным порядком.
2.2. Фекальная канализация.
Стояки канализации выполняются с установкой необходимых фасонных частей с поэтажными заглушками без выполнения трубных разводок для подключения сантехприборов (унитазов, ванн, моек).
Работы по устройству трубных разводок для подключения сантехприборов выполняются собственниками помещений.
2.3. Противопожарный водопровод.
Выполняется в объеме проекта с комплектацией всего оборудования.
2.4. Система отопления.
Выполняется в объеме проекта.
2.5. Сантехкабины поставляются на стройку без ванн, унитазов, умывальников (с заглушками систем водоснабжения и канализации на подключение оборудования).
2.6. Для сдачи систем на эффект эксплуатирующим организациям выполняются опрессовка и пролив.
3. Электромонтажные работы и оборудование.
3.1. При устройстве предусмотренных проектом внутриквартирных стен и перегородок электромонтажные работы выполняются в полном объеме с установкой оконечных устройств (в том числе розеток для электроплит).
Электрические плиты не поставляются и не устанавливаются.
3.2. При отсутствии в реализуемых квартирах внутренних перегородок электромонтажные работы и допуск в эксплуатацию электроустановок выполняются в два этапа:
I этап (при вводе дома в эксплуатацию) — монтаж и допуск электроустановки на общедомовые нужды с установкой этажных щитов и внутренних квартирных щитков для механизации отделочных работ с установкой ограничивающего аппарата потребления электроэнергии на 16А.
II этап (при дострое квартир собственниками жилья) — монтаж и допуск электроустановки квартир по отдельному согласованному в установленном порядке проекту в полном объеме с установкой оконечных устройств и подключением квартир по постоянной схеме.
Электрические плиты не поставляются и не устанавливаются.
3.3. Слаботочные системы (радио, телефонизация, телевидение, ОДС) выполняются в объеме проекта на оконечное устройство без ввода в квартиру.
Для осуществления приемосдаточных работ выполняется нумерация квартир.
3.4. Пожарная система ППА и ДУ выполняется в объеме проекта. Пожарные извещатели не устанавливаются.
4. Лифтовое оборудование.
Монтаж и наладка лифтового оборудования выполняются в полном объеме с оформлением формы N 1 до приемки дома в эксплуатацию.
Форма N 2 оформляется подрядными организациями совместно с эксплуатационными в период передачи домов под заселение.
Подсчет площадей зданий
Подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.
При составлении формулы подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяются по масштабу плана.
По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:
жилая площадь квартиры (квартир);
площадь квартиры (квартир);
общая площадь квартиры (квартир).
Показатели
общей площади квартиры используются для целей
государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период), оплаты жилья и коммунальных услуг и иных целей (абзац дополнен приказом Госстроя России от 4 сентября 2000 года N 199 — см. предыдущую редакцию).
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, определения
социальной нормы жилья и иных целей (абзац в редакции приказа Госстроя России от 4 сентября 2000 года N 199 — см. предыдущую редакцию).
Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.
Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений
без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Примечание. Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие
"общая площадь" равнозначно понятию
"площадь квартиры" (СНиП 2.08.01-89*).
Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.
Заключение по строительной экспертизы квартиры
- Составить описание объектно-планировочного решения объекта экспертизы- двухкомнатной квартиры с условным номером, расположенной на этаже, корпус, микрорайон, в доме новостройке
Ответ: Двухкомнатная квартира с условным номером, расположенная на этаже, корпус, микрорайон, в доме новостройке представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на этаже секции №, с совмещенным сан. узлом. Обе комнаты объединены лоджией с независимыми выходами на нее из жилых комнат. Вход в квартиру осуществляется из общего холла. Общее планировочное пространство квартиры объединено общим коридором –прихожей, откуда должны быть предусмотрены независимые проходы во все помещения квартиры.
- Определить общую и жилую площадь указанной квартиры
Ответ: Жилую площадь квартиры установить не представилось возможным ввиду отсутствия внутриквартирных перегородок.
Общая площадь квартиры по результатов обмеров составляет кв.м.
Площадь квартиры составляет кв.м.
- Определить степень готовности указанной квартиры
Исходя из п. Статьи договора №, квартиру можно определить как структурную составляющую блок секции строящегося жилого дома с учетом планировки и размещения уже возведенных основных несущих и ограждающих конструкций. Степень готовности обследованной квартиры многоквартирного дома, с учетом отсутствия инженерных коммуникаций и межквартирных стен в целом составляет 60 %.
- Определить является ли данная квартира объектом незавершенного строительства?
Ответ: Согласно выявленным работам в обследуемой квартире и общественных помещениях экспертиза пришла к выводу, что работы, указанные в перечне работ инвестиционного Договора выполнены застройщиком не в полном объеме, таким образом, она является объектом незавершенного строительства.
