Исследование домовладений 2
Заказчик: Мытищинский городской Федеральный суд Московской области
Исполнитель: ЗАО «Стройэкспертиза»
Основание: Определение о назначение строительно-технической экспертизы, от _____ 2012 года вынесенное судьей Мытищинского городского суда Московской области в составе судьи Борисик А.Л.. По гражданскому делу № по иску истца к ответчику 1, ответчику 2 о признании права собственности на долю дома, выделе доли дома в натуре,
Объект: жилой дом по адресу: Московская область,
Обследование объекта проводилось экспертом ЗАО «Стройэкспертиза»
Кадыровым Ф.А. 23 марта 2012 года в присутствии сторон с 09.30 до 13.00 ч.
Технические средства контроля, используемые на объекте:
Цифровая фотокамера «Lumix», рулетка метрическая, лазерный дальномер.
Цель обследования – ответить на следующие вопросы, поставленные перед экспертизой:
1. Какова действительная (рыночная) стоимость строения по адресу: Мытищинский район, по состоянию на 1997 год ?
2. Какова площадь и стоимость жилого дома ( объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке по адресу: _____________________ по состоянию на день осмотра?
3. Соответствует ли общая площадь жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного по адресу: _______________ площади, указанной в свидетельстве о праве на наследство по завещанию, выданном 17.07.1986 года по реестру , зарегистрированном в БТИ г. Долгопрудного за № (том 1. л.д. 33) ?
4. Соответствует ли указанный жилой дом (объект незаверенного строительства) требованиям СНиП, градостроительным нормативам. СанПиН ?
5.Установить, произведены ли в доме ________________в период с 1986 года по 1997 год какие-либо улучшения, если произведены, то какие именно определить их стоимость. Являются ли данные улучшения по своему характеру и стоимости существенными ?
С учетом объема и стоимости произведенных в указанном доме улучшений, их соотношения со стоимостью унаследованного жилого дома, а также участия в строительстве каждого из совладельцев, определить размер доли в праве собственности на дом истца и ответчиков. Установить, возможен ли выдел доли истца в доме ( объекте незавершенного строительства)- лит. A, Al, А2 в натуре. Если возможен, разработать варианты такого выдела , с учетом технической возможности доведения строительства до конца.
Необходимо ли при выделе доли истца в натуре производство строительных работ по перепланировке дома (устройство дополнительных перегородок, лестничных проемов, дверей и других работ). Указать перечень таких работ и их стоимость.
Документы, представленные на рассмотрение:
— Гражданское дело № .
Сведения об экспертах:
Эксперт: Технический директор ЗАО «Стройэкспертиза» Кадыров Ф.А., имеющий высшее техническое образование в области строительства и патентоведения, ученую степень кандидата технических наук (ВАК СССР), Сертификат №7/152 соответствия требованиям системы сертификации для экспертов судебной экспертизы в области «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их оценки», выдан ГУ РФЦСЭ при Министерстве Юстиции РФ решением Совета Системы от 15.12.2006 г., Сертификат, регистрационный номер №РОСС RU.И597.04НЯ00 от 16 октября 2009 года № 000554, соответствия требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их оценки», выдан некоммерческим партнерством «Палата судебных экспертов» решение Совета Системы от 17.12.2009 г, Квалификационный Аттестат Росстроя России IX – APR № 158667 от 19 марта 2009 года. Имеет высшее техническое образование в области Патентоведения, свидетельство об окончании Высших Курсов ВГКПИ при Государственном комитете СССР по делам Изобретений и Открытий (Свидетельство № 010887, с отличием), Диплом (№00371) Института Технического Творчества и Патентоведения (ИТТП) при ЦС ВОИР, автор восьми Авторских Свидетельств и Патентов, в различных областях науки и техники. Дважды награжден серебряной медалью ВДНХ СССР, за достижения в развитии народного хозяйства СССР. Общий стаж работы 21 год, из них опыт научной и преподавательской работы — 10 лет, стаж работы в области экспертизы 11 лет.
Эксперт: Строительный эксперт, оценщик Яровиков Дмитрий Юрьевич, специалист в области оценочной деятельности, являющийся действительным членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» номер по реестру 692 от 20 декабря 2007 года, имеющий стаж работы в оценочной деятельности 6 лет, имеющий профессиональные знания в области оценочной деятельности на основании диплома о профессиональной переподготовке ПП 870632 РЭА им. Плеханова от 31 марта 2006 года, работающий на основании трудового договора с ЗАО «Независимое агентство строительных экспертиз» 105264, г. Москва, ул. В.Первомайская, д. 43, оф.206, ОГРН 1047796128291 от 02 марта 2004 года, и имеющий стаж работы в оценочной деятельности с 2004 года, обладающий необходимыми профессиональными качествами для осуществления обследования технического состояния зданий и сооружений; разработки рекомендаций и заключений по материалам обследования на основании Квалификационного аттестата № 24049, выданный 16 апреля 2010 года.
Экспертам, проводившим анализ представленной проектной и договорной документации, разъяснены права и обязанности эксперта, изложенные в ст. 85 ГПК РФ а также предупредить об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренного ст. 307 УК РФ.
Эксперт ______________________ Кадыров Ф.А.
Эксперт – оценщик ______________ Яровиков Д.Ю.
При обследовании объекта и составлении экспертного заключения использовались следующие нормативные документы:
– СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений
Вид документа: Постановление Госстроя России от 21.08.2003 N 153. Свод правил (СП) от 21.08.2003 N 13-102-2003Своды правил по проектированию и строительству. Принявший орган: Госстрой России. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 21.08.2003. Опубликован: официальное издание, М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 2003 год
Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации
Вид документа: Приказ Минстроя России от 04.08.1998 N 37.
Принявший орган: Минстрой России. Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 04.08.1998. Опубликован: Строительная газета, N 28, 23.07.99, N 32, 20.08.99, N 33, 27.08.99, N 36, 17.09.99, N 37, 24.09.99. Информацию о значении атрибутов документа см. «Юридическая справка» .
О порядке вступления в силу документа см. раздел «Вступление в силу»
СНиП 2.08.01-89* Жилые здания (с Изменениями N 1-4)
Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78
СНиП от 16.05.1989 N 2.08.01-89*. Принявший орган: Госстрой СССР
Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.01.1990. Дата окончания действия: 01.10.2003. Опубликован: Официальное издание, Госстрой России — М.: ГУП ЦПП, 2001 год
Дата редакции: 20.11.2000
СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003
Вид документа:
Приказ Минрегиона России от 24.12.2010 N 778
СНиП от 24.12.2010 N 31-01-2003
СП (Свод правил) от 24.12.2010 N 54.13330.2011
Принявший орган: Минрегион России
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 20.05.2011
– СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции
Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280. СНиП от 04.12.1987 N 3.03.01-87.Строительные нормы и правила РФ. Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.07.1988. Опубликован: Официальное издание, Минстрой России, — М.: ГП ЦПП, 1996 год
– ГОСТ 26433.2-94 Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений
Вид документа: Постановление Минстроя России от 20.04.1995 N 18-38
ГОСТ от 17.11.1994 N 26433.2-94. Принявший орган: Госархстройнадзор РСФСР, МНТКС. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.01.1996
Опубликован: Официальное издание, М.: ИПК издательство стандартов, 1996 год.
СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001
Вид документа: Приказ Минрегиона России от 27.12.2010 N 789
СНиП от 27.12.2010 N 31-02-2001. СП (Свод правил) от 27.12.2010 N 55.13330.2011г. Принявший орган: Минрегион России. Статус: Документ в силу не вступил. Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 20.05.2011. Опубликован: официальное издание, Минрегион России. — М.: ОАО «ЦПП», 2011 год.
СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные
Вид документа: Постановление Госстроя России от 22.03.2001 N 35
СНиП от 22.03.2001 N 31-02-2001. Принявший орган: Госстрой России
Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.01.2002. Опубликован: официальное издание, М.: ФГУП ЦПП, 2005 год.
– СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений
Вид документа:Постановление Госстроя России от 21.08.2003 N 153
Свод правил (СП) от 21.08.2003 N 13-102-2003. Своды правил по проектированию и строительству. Принявший орган: Госстрой России
Статус: Действующий . Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 21.08.2003г. Опубликован: официальное издание, М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 2003 год.
– ВСН 57-88(р) Положение по техническому обследованию жилых зданий.
Вид документа: Приказ Госстроя СССР от 06.07.1988 N 191. ВСН от 06.07.1988 N 57-88(Р). Своды правил по проектированию и строительству
Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.07.1989
Опубликован: официальное издание, Госкомархитектура — М.: 1991 год
– ВСН 61-89(р) Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования
Вид документа:
Приказ Госстроя СССР от 26.12.1989 N 250. ВСН от 26.12.1989 N 61-89(р)
Своды правил по проектированию и строительству. Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.07.1990. Опубликован: официальное издание, М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 1998; 2002
Дата редакции: 16.09.1998
– ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий
Вид документа:
Приказ Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446. ВСН от 24.12.1986 N 53-86(р)
Своды правил по проектированию и строительству. Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.07.1987. Опубликован: официальное издание, Госгражданстрой СССР — М.: Прейскурантиздат, 1988 год
– ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения
Вид документа: Приказ Госстроя СССР от 23.11.1988 N 312. ВСН от 23.11.1988 N 58-88(р). Своды правил по проектированию и строительству
Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.07.1989
– СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные
Вид документа: Постановление Госстроя России от 22.03.2001 N 35
СНиП от 22.03.2001 N 31-02-2001. Строительные нормы и правила РФ
Принявший орган: Госстрой России. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.01.2002. Опубликован: официальное издание, М.: ФГУП ЦПП, 2005 год
– ГОСТ 26433.2-94 Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений
Вид документа: Постановление Минстроя России от 20.04.1995 N 18-38
ГОСТ от 17.11.1994 N 26433.2-94. Принявший орган: Госархстройнадзор РСФСР, МНТКС. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.01.1996. Опубликован: Официальное издание, М.: ИПК издательство стандартов, 1996 год
– СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»
Вид документа: Постановление Госстроя России от 30.12.1999 N 94
Свод правил (СП) от 30.12.1999 N 30-102-99. Своды правил по проектированию и строительству. Принявший орган: Госстрой России
Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.01.2000 г. Опубликован: Официальное издание, Госстрой России — М.: ГУП ЦПП, 2000 год
— При определении стоимости работ по ремонту и реконструкции индивидуального жилого дома использовались следующие нормативные документы:
— Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004.
Утверждена Постановлением Госстроя России №15/1 от 05.03.2004 г.
— Письмо Федерального агентства по строительству и ЖКХ № АП-3230/06 от 23.06.2004 «О порядке применения приложения N 1 к Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004)».
— Сметно-нормативная база ТЕР-2001 для Московской области по определению стоимости строительных и ремонтно-строительных работ.
Разработаны ГУ МО «Мособлгосэкспертиза».
— Нормативы накладных расходов по видам строительных и монтажных работ МДС 81-33.2001.
Утверждены Постановлением Госстроя России №6 от 12.01.2004 г.
— Письмо Федерального агентства по строительству и ЖКХ № ЮТ-260/06 от 31.01.2005 г. «О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве».
— Нормативы сметной прибыли по видам строительных и монтажных работ МДС 81-25.2001
Утверждены Постановлением Госстроя России №15 от 28.02.2001 г.
— Письмо Федерального агентства по строительству и ЖКХ № АП-5536/06 от 18.11.2004 г. «О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве».
— МДС 81-36.2004 «Указания по применению Федеральных единичных расценок на строительные и специальные строительные работы (ФЕР-2001)»
Приняты и введены в действие с 9 октября 2003 г. постановлением Госстроя России от 09,10.2003 г. № 180
— МДС 81-38.2004 «Указания по применению Федеральных единичных расценок на ремонтно-строительные (ФЕРр-2001)»
Приняты и введены в действие с 9 марта 2004 г. постановлением Госстроя России от 09.03.2004 г. №37
— Расчетные индексы пересчета стоимости СМР для Московской области на декабрь 2009 г. (Мособлгосэкспертиза).
— «Расчетные Индексы НР Пересчета стоимости строительно-монтажных работ для Московской области на Январь 2012 года в редакции 2009г.».
Утверждены: 25.01.2012 (протокол № 01) Московской областной комиссией по индексации цен и ценообразованию в строительстве, образованной Правительством Московской области (Постановление от 01.09.2010 № 722/40)
Вводятся в действие: с 01.01.2012
– Об оценочной деятельности в Российской Федерации (с изменениями на 28 декабря 2010 года)
Вид документа: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Принявший орган: Государственная Дума. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативный правовой акт . Дата начала действия: 06.08.1998
Приведенные и использованные при составлении заключения правовые и нормативно-технические ссылки даны на основании действующих документов, приведенных в специализированной справочной системе «Стройэксперт-кодекс».
Лицензия на ПК КОДЕКС для Windows (сетевой вариант) зарегистрирована в ЗАО «Независимое агентство строительных экспертиз».
Анализ представленной документации
Согласно Материалам дела № Гражданское дело № .
Обследованный дом с приквартирным участком является согласно СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные, домом жилым одноквартирным.
Дом жилой одноквартирный — Дом, предназначенный для постоянного совместного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей.
1.4 Приквартирный участок
По СНиП 31-01
Согласно СНиП 31-01 -2003
2 Приквартирный участок
Земельный участок, примыкающий к жилому зданию (квартире) с непосредственным выходом на него
Согласно представленным материалам дела Паспорт БТИ на 19 декабря 2005 года (т.1, л.д.8) следует, что по состоянию 19.12.2005 года в состав домовладения входят литеры А, А2, а, Г и у. (ситуационный план т.1,л.д. 13), Под литерой А1 обозначено мансардное помещение над помещениями 1 и 2 (т.1 ,л.д.16). Отопление на площади 84,7 кв.м., электроснабжение на площади 144,1 кв.м. газоснабжение на площади 22,0 кв.м.(кухня) (т.1.л.д. 18). Между помещениями 6 и 8 имеется проход.(т.1 л.д.16).
Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию, выданном17.07.1986 года по реестру , зарегистрированном в БТИ г. Долгопрудного за № (том 1,л.д. 33) : «указанный дом состоит из деревянного строения размером 46,5 кв.м.полезной площади, в том числе 38,7 кв.м. жилой…»
Постановлением 92 от 19.04.95 года гр. Ответчику 2 было разрешено пристроить терассу, размером 4х6м (т.1, л.д.34).
В разрешении на капитальный ремонт дома, от 15.09.87 полезная площадь указана как 50,4 кв.м., в том числе жилая 41,9 кв.м и две веранды размером 3х2,3 м – каждая.
Таким образом , как следует из материалов дела полезная площадь жилого дома увеличилась с 17.07.1986 года до 15.09.87 года с 46,5 кв.м. до 50,4 кв.м. , в том числе жилая с 38,7 до 41,9 кв.м.
Согласно паспорту БТИ по состоянию на 15.08.97 года, с результатами обследований на 12.01.87 года, и обследованию на 16.11. 92 года (т.1. л.д.214). На момент 16 ноября 1992 года, зафиксировано застроенная площадь 146 кв.м., , против 189 кв.м. на момент 15.07. 1997 года (т.1, л.д. 220).
Таким образом, площадь застройки участка в период с 1992 по 1997 год увеличилась на 43 м.кв.
При этом жилая площадь
в 1992 году составляла 62,7 кв.м. при общей 124,6 кв.м., увеличивающейся за счет пристройки гаража на 39,9 кв.м с 84,7 кв.м имевшихся ранее.
Всего по дому за счет пристройки нежилых помещений, общая площадь строений составляет 204.4 кв.м, в том числе по основному строению 124,6 кв.м из которых 62,7 жилых.
По состоянию на 2005 год (т.1 , л.д. 209 ) площадь жилых помещений не изменилась и составляла 62,7 кв.м.
. Таким образом , как следует из материалов дела полезная площадь жилого дома увеличилась с 17.07.1986 года до 15.09.87 года с 46,5 кв.м. до 50,4 кв.м. , в том числе жилая с 38,7 до 41,9 кв.м. а в период до 1997 года до 62,7 кв.м.
Таким образом, прирост жилой площади составил с 1987 по 1997 год 20,8 кв.м.
Исходя из произведенных работ в жилом доме по адресу: Московская область , была произведена реконструкция, повлекшая за собой изменение технико-экономических показателей объекта недвижимости, а именно изменена площадь и назначение части помещений с нежилых на жилые.
Согласно МДС 13-1.99 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий»:
«1.8 Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (число и площадь квартир, строительный объем и общая площадь)»
Диагностическое обследование
Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:
- — подготовка к проведению обследования;
- — предварительное (визуальное) обследование;
- — детальное (инструментальное) обследование.
В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.
Экспертом произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение № 1, фото), что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.
- Исследовательская часть
При обследовании жилого дома установлено следующее, а именно:
В ходе осмотра объекта и пояснений сторон экспертом было установлено следующее:
- В существующей части жилого дома в период с 1986 года общими усилиями сторон было реконструировано деревянное строение (лит. А), с заменой материала стен с дерева на кирпич.
- Реконструкция коснулась всего дома заменой материала фундамента, устройства стен и окон.
- Собственником ответчиком 2 была устроена холодная пристройка (лит. а) площадью 14,5 кв.м. с организацией прохода в кухню. Имущественных претензий по ней, как пояснили стороны при осмотре, остальные стороны (истец и ответчик 1.) не имеют.
- Над кухней устроено чердачное помещение , которое в паспорте БТИ на 2005 год., не указано, что определяет период ее устройства после 2005 года. (ее общая площадь составляет 19,8 кв.м.). Из помещения кухни общей площадью 20,8 кв.м. в это помещение устроен лаз.
Из помещения кухни имеется проход в жилую комнату площадью 30,8 кв.м. Над данной комнатой расположено чердачное помещение площадью 26,8 кв.м. ( пом. №8 согласно поэтажному плану (т.1, л.д.16). Пом. №7 (согласно поэтажному плану (т.1,л.д.16), при осмотре не зафиксировано, что говорит о произведенной реконструкции помещения, с его ликвидацией после 2005 года.
- Сообщения между помещениями 8 ( общая площадь 26,8 кв.м) и 9 лит. А1 ( общая площадь 22,9 кв.м.) отсутствует.
- Для того чтобы попасть в помещения 1 литер А (общая площадь 30,3 кв.м) и чердачное помещение 9 литер А 2 (общая площадь 22,9 кв.м), эксперту необходимо было зайти в них из помещений литер А2 гараж. при этом безопасного входа в помещение 9 литер А 2 (общая площадь 22,9 кв.м) нет.
- При обследовании помещений литера А2 установлено, что первый этаж занимает гараж (общей площадью 15,8. кв.м,) и подсобные помещения (общей площадью16 кв.м) второй и третий этаж литера А2 идентичны и имеют площадь 32,55 кв.м , без учета проемов в перекрытиях для устройства междуэтажной лестницы). Над третьим этажом устроено перекрытие из металлического гофролиста, которое может послужить основанием для устройства перекрытия с устройством чердачного помещения (общая площадь чердачного помещения составляет 37,6 кв.м).
Под помещениями литера А зафиксировано подвальное помещение разделенное на два части, Площадь одной части составляет 57,8 кв.м. и второй части 20,3 кв.м.. При этом в каждую из частей существует отдельный вход, в большее помещение через люк расположенный в помещении 2 лит. А (т.1л.д. 15), и в меньшее помещение со двора через лаз в цокольной части здания. Высоты этих. помещений переменные и составляют 1,09 у примыкания к стенам цоколя и 1,45 посередине в большем помещении ( 57,8 кв.м.) и 1,23м в меньшем (20.3 кв.м.) Данные помещения характеризуются экспертом, как подполье и используются жильцами для хранения овощей и инвентаря ( большее помещение) и строительных материалов и тары меньшее.
Основное их назначение на момент осмотра в основном для организации проветривания подпольного пространства. Исходя из правил учета Приложение В (обязательное) «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, при учете площадей здания не учитывается.
При этом надо отметить, что исходя из пояснения стороны часть помещений подполья под литерой А, предназначалось в дальнейшем для организации этажа с отметкой пола ниже уровня земли. По оценке эксперта с учетом результатов осмотра подобный вариант возможен с организацией подвального этажа. При осмотре зафиксировано, что перекрытия над подпольем в части пространства под помещениями 1 лит А. выполнены из сборного железобетона по металлическим балкам и отличается от деревянных перекрытий под помещением 2 лит А. В части фундамента примыкающего к литере А2 имеется ниша, которая может послужить для организации входа в возможно организованное в будущем подвальное помещение под помещение 1 лит. А. со стороны литера А2. Однако, на момент осмотра все помещения ниже уровня земли представляют собой подполье.
При этом , как следует из материалов дела полезная площадь жилого дома увеличилась с 17.07.1986 года до 15.09.87 года с 46,5 кв.м. до 50,4 кв.м. , в том числе жилая с 38,7 до 41,9 кв.м. а в период до 1997 года до 62,7 кв.м.
Исходя из этого , прирост жилой площади составил с 1987 по 1997 год 20,8 кв.м.
Согласно СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003
Термины и определения
В настоящем документе применены следующие термины с соответствующими определениями:
|
Термин |
Определение |
|
1 Здание, участок |
|
|
1.1 Здание жилое многоквартирное, в том числе: |
Жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы |
|
1.1а здание жилое секционного типа |
Здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга стенами без проемов, с квартирами одной секции, имеющими выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор |
|
1.1б здание жилое галерейного типа |
Здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы |
|
1.1в здание жилое коридорного типа |
Здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем на две лестницы |
|
1.1г блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) |
Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на при квартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа. Блокированный тип многоквартирного дома может иметь объемно-планировочные решения, когда один или несколько уровней одной квартиры располагаются над помещениями другой квартиры или когда автономные жилые блоки имеют общие входы, чердаки, подполья, шахты коммуникаций, инженерные системы. |
|
Примечание — В данном документе — кроме блокированных жилых домов, состоящих из автономных жилых блоков проектируемых по СП 55.13330.
|
|
|
1.2 Приквартирный участок |
Земельный участок, примыкающий к жилому зданию (квартире) с непосредственным выходом на него |
|
2 Этажи |
|
|
2.1 Этаж надземный |
Этаж с отметкой пола помещений не ниже планировочной отметки земли |
|
2.2 Этаж подземный |
Этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на всю высоту помещений |
|
2.3 Этаж первый |
Нижний надземный этаж здания |
|
2.4 Этаж цокольный |
Этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений |
|
2.5 Этаж подвальный |
Этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем наполовину высоты помещений или первый подземный этаж |
|
2.6 Этаж мансардный |
Этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши
|
|
2.7 Этаж технический |
Этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания(техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является
|
|
2.8 Планировочная отметка земли
|
Уровень земли на границе земли и отмостки здания
|
|
3 Помещения, площадки |
|
|
3.1 Жилое помещение |
Изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам) — (Жилищный кодекс Российской Федерации — ст.15, п.2). (Справка: в пункте 1 ст.16 Жилищного кодекса к жилым помещениям отнесены: часть жилогодома, квартира, часть квартиры, комната)
|
|
3.2 Квартира |
Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (Жилищный кодекс Российской Федерации — ст.16, п.3) |
|
3.3 Комната |
Часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (Жилищный кодекс Российской Федерации — ст.16, п.4) |
|
3.4 Помещения вспомогательного использования |
Помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе: кухня или кухня-ниша, передняя, ванная комната или душевая, уборная или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т.п.
|
|
3.5 Кухня |
Помещение с зоной, предназначенной для приготовления пищи, и обеденной зоной для эпизодического приема пищи членами семьи |
|
3.6 Кухня — ниша |
Помещение (или часть его) без обеденной зоны, предназначенное для приготовления пищи, оборудованное электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением |
|
3.7 Кухня-столовая |
Помещение с зоной, предназначенной для приготовления пищи, и обеденной зоной для приема пищи всеми членами семьи одновременно |
|
3.8 Балкон |
Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным |
|
3.9 Веранда |
Застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничения по глубине. В многоквартирных жилых зданиях применяется в составе помещений блокированных жилых домов, или в составе помещений квартир, размещаемых на верхних этажах разновысоких зданий и имеющих выход на кровлю нижерасположенного этажа, на которой может устраиваться веранда
|
|
3.10 Лоджия |
Встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной |
|
3.11 Терраса |
Огражденная открытая площадка, пристроенная к зданию, или размещаемая на кровле нижерасположенного этажа. Может иметь крышу и выход из примыкающих помещений дома
|
|
3.12 Лифтовой холл |
Помещение перед входом в лифты |
|
3.13 Тамбур |
Проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения |
|
3.14 Световой карман |
Помещение с естественным освещением, примыкающее к коридору и служащее для его освещения. Роль светового кармана может выполнять лестничная клетка, отделенная от коридора, или проходного лифтового холла остекленной дверью шириной не менее 1,2 м |
|
3.14а Световой проем |
Световой проем (окна, балконной двери, системы «окно+балконная дверь») — проем в наружной стене здания, размер которого определяется в свету (снаружи) |
|
3.15 Подполье |
По СП 55.13330 Дома жилые одноквартирные |
|
3.16 Подполье проветриваемое |
Открытое пространство под зданием между поверхностью грунта и нижним перекрытием первого надземного этажа
|
|
3.17 Чердак |
Пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания(крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа
|
|
3.18 Хозяйственная кладовая (внеквартирная) |
Помещение, предназначенное для хранения жильцами дома вне квартиры вещей, оборудования, овощей и т.п., исключая взрывоопасные вещества и материалы, располагаемое в первом, цокольном или подвальном этажах жилого здания |
|
3.19 Автостоянка |
По СП 55.13330 Дома жилые одноквартирные |
|
3.20 Антресоль |
Площадка в объеме двусветного помещения, или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается |
|
3.21 Помещения общественного назначения |
В данном документе — помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающегожилого района, и другие, разрешенные к размещению в жилых зданияхорганами Госсанэпиднадзора |
|
3.22 Встроенно- пристроенное помещение |
Помещение, располагаемое в габаритах здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов здания более чем на 1,5 м |
|
4 Проектные и строительные действия |
|
|
4.1 Переустройство |
Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, (по Жилищномукодексу Российской Федерации — ст.25, п.1) |
|
4.2 Перепланировка |
Изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения в технический паспорт жилого помещения (по Жилищному кодексу Российской Федерации — ст.25, п.2) |
В данном документе использованы также другие термины, определения которых приняты по нормативным документам, перечисленным в приложении А.
Приложение В
(обязательное)
Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема
В.1 Правила, необходимые для целей проектирования: общая площадь здания, площадь помещений, площадь застройки и этажность здания, строительный объем
В.1.1 Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
В площадь этажа не включается площадь проемов для лифтовых и других шахт, эта площадь учитывается на нижнем этаже.
Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах), и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.
Эксплуатируемая кровля при подсчете общей площади здания приравнивается к площади террас.
В.1.2 Площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).
Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь комнат и других помещений не включаются.
В.1.3 Площадь неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.
В.1.4 Площадь размещаемых в объеме жилого здания помещений общественного назначения подсчитывается по правилам, установленным в СНиП 31-06.
В.1.5 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.
В.1.6 При определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.
Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.
При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.
При определении этажности здания для расчета числа лифтов технический этаж, расположенный над верхним этажом, не учитывается.
В.1.7 Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).
Строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов.
В.2 Правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания: площадь квартир, общая площадь квартир*
_______________
* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом N 37 от 04.08.98 Минземстроя России.
В.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).
Площадь, занимаемая печью и (или) камином, которые входят в отопительную систему здания (а не являются декоративными), в площадь помещений квартиры не включается.
Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь помещения, в котором размещена лестница.
При определении площади комнат или помещений, расположенных в мансардном этаже, рекомендуется применять понижающий коэффициент 0,7 для площади частей помещения с высотой потолка от 1,6 м — при углах наклона потолка до 45°, а для площади частей помещения с высотой потолка от 1,9 м — от 45° и более. Площади частей помещения с высотой менее 1,6 м и 1,9 м при соответствующих углах наклона потолка не учитываются. Высота помещения менее 2,5 м допускается не более чем на 50% площади этого помещения.
В.2.2 Общая площадь квартиры — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации».
Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (с изменениями на 4 сентября 2000 года)
(Приказ Минстроя России от 04.08.1998 N 37)
Подсчет площадей зданий
Подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.
При составлении формулы подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяются по масштабу плана.
По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:
жилая площадь квартиры (квартир);
площадь квартиры (квартир);
общая площадь квартиры (квартир).
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период), оплаты жилья и коммунальных услуг и иных целей (абзац дополнен приказом Госстроя России от 4 сентября 2000 года N 199 — см. предыдущую редакцию).
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, определения социальной нормы жилья и иных целей (абзац в редакции приказа Госстроя России от 4 сентября 2000 года N 199 — см. предыдущую редакцию).
Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.
Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Примечание. Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие «общая площадь» равнозначно понятию «площадь квартиры» (СНиП 2.08.01-89*).
Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.
Исходя из вышеизложенного экспертиза считает, что на момент 1997 года жилая площадь дома составляла 62,7 кв.м. прирост жилой площади составил с 1987 по 1997 год 20,8 кв.м. Общая площадь жилого дома составляла 128,7 кв.м. включая площадь кухни и чердачных помещений без учета самовольно устроенной веранды (см. Поэтажные планы т.1 л.д. 15-16т т.1 л.д. 18- Экспликация).
Для оценки стоимости жилого дома экспертом Применены средние цены на строительство жилья в московской области по справочнику КО-ИНВЕСТ (выпуск 71 за 1 кв. 2010 года с применением коэффициентов пересчета.
Индекс перехода от цен справочника к ценам на дату проведения оценки рассчитывается на основе расчетных индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ, приведенных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» № 77 от 2011 года.
Индекс перехода от цен I квартала 2010 года к ценам 1997 года составляет – 0,1666.
Индекс перехода от цен I квартала 2010 года к ценам I квартала 2012 года составляет -1,1033.
Средняя цена по всем типам жилых домов на первый квартал 2010 22871 рубль за 1 кв. метр , таким образом, на первый квартал 2010 года стоимость жилого дома составила 2 943 497,7 рублей (два миллиона девятьсот сорок три тысячи четыреста девяносто семь)рублей 70 коп.
С учетом коэффициента пересчета стоимость жилого дома на 1997 год составила 490 386,72 (Четыреста девяносто тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 72 коп.
Стоимость жилого дома на день осмотра составляет с учетом площади устроенных в период с 1997 года помещений 151,65 кв.м. – 3 826 671,54 ( три миллиона восемьсот двадцать шесть тысяч шестьсот семьдесят один) рубль 54 коп., без учета физического износа.
Стоимость недостроенных помещений литера А2 на момент производства экспертизы составила по расчетам затратным методом (см. смета Приложение №2 ) 1’503’607 (один миллион пятьсот три тысячи шестьсот семь ) рублей , с учетом н.д.с.
61,2,сучетом этого стоимость улучшений произведенных сторонами составляет
Согласно Приложение к Приказу Министерства регионального развития Российской Федерации №7 от 18 января 2012 года, средняя стоимость жилья составляет 32200 рублей за кв. метр. Исходя из того , что прирост жилой площади составил с 1987 по 1997 год 20,8 кв.м., стоимость улучшений на момент обследования составляет 669760 рублей .
Таким образом, стоимость всех построек жилого дома составит на момент проведения экспертизы 5 330 278,54 рублей
Стоимость улучшений жилого дома с 1987 по 1997 год 20,8 кв.м., на момент обследования составляет 669 760 рублей, в части жилых помещений и в части недостроенной части литера А2 — 1 503 607рублей.
Итого 2 173 367 рублей
Ответы на Вопросы суда
1. Какова действительная (рыночная) стоимость строения по адресу: Московская область, по состоянию на 1997 год ?
Ответ: Действительная (рыночная) стоимость строения по адресу: Московская область по состоянию на 1997 год составляет на 1997 год составила 490 386,72 (Четыреста девяносто тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 72 коп.
2. Какова площадь и стоимость жилого дома ( объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке по адресу: Московская область по состоянию на день осмотра ?
Ответ: Стоимость жилого дома на день осмотра составляет 3 826 671,54 ( три миллиона восемьсот двадцать шесть тысяч шестьсот семьдесят один) рубль 54 коп., без учета физического износа, .с учетом площади устроенных в период с 1997 года помещений, составляющих 151,65 кв.м., без учета недостроенных помещений литера А2 – площадью 79,15 кв.м.
3. Соответствует ли общая площадь жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного по адресу: Московская область площади, указанной в свидетельстве о праве на наследство по завещанию, выданном 17.07.1986 года по реестру 4486, зарегистрированном в БТИ г. Долгопрудного за № 1056 (том 1. л.д. 33) ?
Ответ : Нет, не соответствует. При этом , как следует из материалов дела полезная площадь жилого дома увеличилась с 17.07.1986 года до 15.09.87 года с 46,5 кв.м. до 50,4 кв.м. , в том числе жилая с 38,7 до 41,9 кв.м. а в период до 1997 года до 62,7 кв.м. На момент осмотра общая площадь дома составила 151,65 кв.м., без учета недостроенных помещений литера А2 – площадью 79,15 кв.м.
Исходя из этого , прирост жилой площади составил с 1987 по 1997 год 20,8 кв.м. без учета недостроенных помещений литера А2 – площадью 79,15 кв.м.
4. Соответствует ли указанный жилой дом (объект незаверенного строительства) требованиям СНиП, градостроительным нормативам. СанПиН ?
Ответ: Литера А2-является объектом незавершенного строительства, о не может быть оценен на соответствие требованиям нормативно – технической документации до завершения его строительства, Однако, на момент обследования он не соответствует требованиям к жилым домам и не может быть использован как жилой дом.
5. Установить, произведены ли в доме _____ МО в период с 1986 года по 1997 год какие-либо улучшения, если произведены, то какие именно определить их стоимость. Являются ли данные улучшения по своему характеру и стоимости существенными ?
Ответ Исходя из этого , прирост жилой площади составил с 1987 по 1997 год 20,8 кв.м. без учета недостроенных помещений литера А2 – площадью 79,15 кв.м, то данные улучшения являются существенными. Стоимость улучшений жилого дома с 1987 по 1997 год 20,8 кв.м., на момент обследования составляет 669 760 рублей, в части жилых помещений и в части недостроенной части литера А2 — 1 503 607рублей.
Итого 2 173 367 рублей
Вопрос: С учетом объема и стоимости произведенных в указанном доме улучшений, их соотношения со стоимостью унаследованного жилого дома, а также участия в строительстве каждого из совладельцев, определить размер доли в праве собственности на дом истца и ответчиков. Установить, возможен ли выдел доли истца в доме ( объекте незавершенного строительства)- лит. A, Al, А2 в натуре. Если возможен, разработать варианты такого выдела, с учетом технической возможности доведения строительства до конца.
Ответ: С учетом вклада каждого из участников в производство улучшений, а также бремени по содержанию построек в период с 1997 года до настоящего момента, экспертиза считает , что участие в улучшениях составляет по 1/3. Исходя из их стоимости 2 173 367 рублей, на каждого участника приходится по 734 455,7 рублей . Выдел доли Лаба В.В. возможен в виде 488/1000, собственности на объект незавершенного строительства — литера А2
Вопрос: Необходимо ли при выделе доли истца в натуре производство строительных работ по перепланировке дома (устройство дополнительных перегородок, лестничных проемов, дверей и других работ). Указать перечень таких работ и их стоимость.
Ответ. На данный момент в самом объекте все работы возможно буде произвести при достройке объекта незавершенного строительства. Определить их состав и стоимость без проекта не представляется возможным.
ПРИЛОЖЕНИЯ
- Фото
- Смета
- Акт осмотра
