Объект строительной экспертизы: здание клиники
Цель строительного обследования: определить, являются ли ремонтные работы, произведенные в помещениях клиники, реконструкцией.
Экспертиза реконструкции
При проведении экспертного обследования в помещениях было выявлено следующее:
Арендатором в арендуемом помещении произведена установка сборно-разборных офисных перегородок.
Как известно, крепление сборно-разборных офисных перегородок к несущей конструкции осуществляется без нанесения ущерба основной несущей конструкции междуэтажного перекрытия. Система сборно-разборных офисных перегородок легко демонтируется без нанесения ущерба основной несущей конструкции междуэтажного перекрытия. Демонтаж данных перегородок также возможен без нанесения ущерба основным несущим конструкциям стен.
Согласно статье 623 ГК РФ «отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки».
Таким образом, произведенные работы по устройству сборно-разборных офисных перегородок являются отделимыми улучшениями, так как они не наносят ущерба основной несущей конструкции междуэтажного перекрытия и при отделении не ухудшат ее состояния.
Гражданский кодекс Российской Федерации
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Комментарий к статье 623.
Комментарий к статье 623. Улучшения арендованного имущества
1. Арендатор по общему правилу не обязан улучшать арендованное имущество. Но если он эти улучшения все-таки произвел, то исходя из принципа справедливости должны быть определены их правовые последствия.
Под улучшениями следует понимать такие изменения арендованного имущества в период действия договора, которые увеличивают его потребительские свойства или стоимость. Причем у арендатора должна отсутствовать обязанность производить их.
2. Различаются улучшения, отделимые и не отделимые от арендованного имущества, а также произведенные с согласия или без согласия арендодателя.
Отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки. В законе не сказано, какой должна быть степень вреда, наносимого вещи, для того чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Поэтому следует прийти к выводу, что вред может быть любым, главное, чтобы в результате него у вещи возникли недостатки, за которые отвечает арендатор.
Что касается согласия арендодателя на производство улучшений, то оно может быть дано в самом договоре или отдельно, но обязательно в форме, предусмотренной для этого договора. Если характер и объем улучшений в согласии арендодателя не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества. При несоблюдении требования о форме, в которую должно быть облечено согласие арендодателя, улучшения должны признаваться сделанными без согласия арендодателя.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. По окончании договора аренды отделимые улучшения должны быть отделены от арендованного имущества. Иначе они окажутся во владении и пользовании арендодателя, а право собственности на них станет эфемерным.
Правило п.1 ст.623 ГК диспозитивно. Договором аренды может быть установлено, что отделимые улучшения принадлежат на праве собственности арендодателю или третьему лицу.
2. Неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, а потому как его часть поступают в собственность арендодателя. Однако арендатор, который произвел улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Возмещение стоимости улучшений производится по окончании договора аренды, т.е. с учетом их износа.
3. Договором аренды может быть предусмотрено правило, отличное от закрепленного в п.2 коммент. ст. Так, арендодатель может освободить себя от обязанности возмещать стоимость неотделимых улучшений, на которые он дал согласие. И напротив, арендатор может приобрести право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, в том числе и в период действия договора. Однако и то, и другое должно быть предусмотрено в договоре.
4. Арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом. Это справедливо, поскольку подобные улучшения обусловлены прихотью арендатора. Причем в п.3 коммент. ст. имеется в виду отсутствие какого бы то ни было согласия арендодателя. Если при заключении договора последний разрешил производить неотделимые улучшения, но не конкретизировал, какие именно, согласие считается полученным. Законом могут быть также предусмотрены случаи, когда арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, которые произведены вовсе без его согласия — как прямого, так и косвенного (см. ст.662 ГК).
5. Поскольку арендованное имущество находится в собственности арендодателя, любые улучшения — как отделимые, так и неотделимые, — которые произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, принадлежат арендодателю. Амортизационные отчисления производит та сторона договора аренды, на балансе которой находится предмет договора. В подавляющем большинстве случаев это арендодатель как собственник арендованного имущества. Он сам производит амортизационные отчисления, уменьшая величину своей балансовой прибыли. Арендатор к этим отчислениям никакого отношения не имеет.
Однако в ряде случаев в договоре аренды может быть предусмотрено, что в состав арендной платы входят амортизационные отчисления, которые арендодателю не переводятся, а используются арендатором для улучшения арендованного имущества. Тогда произведенные за счет отчислений улучшения любого рода не предоставляют арендатору права требовать их возмещения. Правда, подобные улучшения производятся, скорее, за счет арендной платы, причитающейся арендодателю, а не амортизационных отчислений, им производимых.
6. В случаях, предусмотренных законом, предмет договора аренды может находиться на балансе арендатора, который самостоятельно производит амортизационные отчисления (см. п.1 ст.31 Закона о лизинге). Осуществляя улучшения лизингового имущества за счет этих отчислений, арендатор опять-таки не может потребовать от арендодателя возмещения их стоимости. Однако подобные ситуации крайне редки, поскольку в большинстве случаев предмет лизинга по окончании договора переходит в собственность лизингополучателя.
Согласно «ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», реконструкцией здания является комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
На основании результатов обследования экспертиза пришла к выводу, что ремонтные работы, произведенные арендатором в арендуемом помещении, не попадают под определение — Реконструкция.
Экспертное заключение по реконструкции
Цель экспертной оценки: определить, являются ли ремонтные работы, произведенные в помещениях клиники, реконструкцией.
Ответ строительной экспертизы: В результате экспертной оценки экспертиза пришла к следующим выводам, а именно:
- На основании результатов обследования экспертиза пришла к выводу, что ремонтные работы, произведенные арендатором в арендуемом помещении, не попадают под определение — Реконструкция. Данные работы являются текущим ремонтом.
- На основании результатов обследования экспертиза пришла к выводу, что работы по устройству сборно-разборных офисных перегородок являются отделимыми улучшениями, так как они не наносят ущерба основной несущей конструкции междуэтажного перекрытия, стен и при отделении не ухудшат их состояния.
По результатам экспертизы, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, выявленные в ходе диагностического обследования произведенные работы по ремонту помещений, являются отделимыми улучшениями арендованного имущества, и соответственно не могут являться перепланировкой.